Khái niệm về hạn mức đất ở và các quy định liên quan đến hạn mức đất ở cũng như hạn mức đất ở trong quá trình cấp Sổ Đỏ và Sổ Hồng được giải thích chi tiết trong bài viết dưới đây.
Hạn mức đất ở là gì?
Hạn mức đất ở là giới hạn tối đa về diện tích đất mà cơ quan chính quyền có thẩm quyền xác định khi công nhận quyền sử dụng đất và khi giao đất cho mục đích ở.
Hạn mức đất ở bao gồm hai loại, đó là hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất ở. Cả hai loại hạn mức này đều được quyết định bởi Ủy ban Nhân dân tỉnh.
Hạn mức công nhận đất ở
Hạn mức công nhận đất ở là giới hạn về diện tích đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng khi trao quyền sử dụng đất cho người hiện đang ổn định sử dụng đất mà không phải từ nguồn gốc Nhà nước cấp đất, cho thuê đất, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và các tài sản khác gắn liền với đất đối với một thửa đất cụ thể.
Khoản 4, Điều 103 của Luật Đất đai 2013 chỉ định về hạn mức công nhận diện tích đất ở khi xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp có vườn ao như dưới đây:
Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, và được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004, và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật này, nhưng không có thông tin về diện tích đất ở trong giấy tờ đó, thì diện tích đất ở sẽ được xác định theo các quy tắc sau:
UBND cấp tỉnh sẽ dựa vào điều kiện và tập quán của địa phương để quy định hạn mức công nhận diện tích đất ở phù hợp với số lượng thành viên trong hộ gia đình.
Trong trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận diện tích đất ở tại địa phương, thì diện tích đất ở sẽ được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
Trong trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận diện tích đất ở tại địa phương, thì diện tích đất ở sẽ được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
Hạn mức giao đất ở
Hạn mức giao đất ở là giới hạn về diện tích đất ở mà Nhà nước chuyển nhượng cho người dân thông qua quyết định giao đất. Hạn mức giao đất ở bao gồm cả hạn mức tối thiểu và hạn mức tối đa.
Theo Điều 143, Khoản 2 của Luật Đất đai 2013: Dựa trên sự có sẵn của đất ở tại địa phương và kế hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban Nhân dân tỉnh quy định hạn mức diện tích đất cung cấp cho từng hộ gia đình và cá nhân để xây dựng nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu sẽ được quyết định cho từng lô đất dựa trên điều kiện và thói quen cụ thể tại địa phương.
Quy định pháp luật về hạn mức đất ở
Việc xác định diện tích đất nằm trong hạn mức phải tuân theo nguyên tắc rằng mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình được tách ra theo quy định của pháp luật) và cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần, và chỉ trong phạm vi một tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương, theo các tình huống sau đây:
+ Trong trường hợp một hộ gia đình hoặc cá nhân sở hữu nhiều thửa đất trong một tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương, họ có quyền tổng hợp diện tích đất của tất cả các thửa đất đó để xác định diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên, tổng diện tích đất này không được vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở được quy định tại địa phương mà họ chọn đầu tiên.
+ Hộ gia đình và cá nhân chia sẻ quyền sử dụng đất của một thửa đất có diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở được xác định theo cách sau: Trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất cho từng hộ, diện tích trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất sẽ được tính dựa trên từng thửa đất khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình và cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất một lần, và chỉ trong phạm vi một tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương, như quy định tại điểm a, khoản 3 của Điều 3 trong Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
+ Trong trường hợp các hộ gia đình hoặc cá nhân không thực hiện hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất, thì việc xác định diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở sẽ tuân theo tiêu chuẩn được xác định bởi hộ gia đình hoặc cá nhân được chọn làm đại diện cho tất cả các đồng sở hữu trong quá trình thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
+ Trường hợp mà hộ gia đình hoặc cá nhân được thừa kế quyền sử dụng đất mà không cần trả tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà không cần trả tiền sử dụng đất, hoặc đã có giấy tờ hợp lệ xác định quyền sử dụng đất và nhận Giấy chứng nhận đất mới, thì việc này không được tính là đã xác định diện tích đất nằm trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm a, khoản 3 của Điều 3 trong Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Hạn mức đất ở khi cấp Sổ đỏ
Hạn mức đất ở khi cấp Sổ Đỏ hoặc Sổ Hồng do Ủy ban Nhân dân các tỉnh và thành phố quyết định. Để xác định chính xác giá trị của hạn mức, người cần tham khảo quyết định về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức giao đất ở của từng địa phương. Ngoài ra, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất và hạn mức giao đất cũng có sự biến đổi tùy theo khu vực cụ thể trong cùng một địa phương.
Như vậy, Hạn mức đất ở khi cấp Sổ Đỏ và Sổ Hồng có sự biến đổi đáng kể giữa các tỉnh và thành phố, không có một quy tắc chung áp dụng cho toàn bộ 63 tỉnh, thành. Để biết rõ hơn về hạn mức cụ thể, cần tham khảo các quyết định của địa phương tương ứng.
Ngoài các hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức giao đất ở như đã đề cập ở trên, diện tích đất ở khi cấp Sổ Đỏ và Sổ Hồng được xác định theo quy định tại Điều 11 của Luật Đất đai 2013, cùng với Điều 3 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi và bổ sung bởi khoản 1 của Điều 2 trong Nghị định 01/2017/NĐ-CP, như sau:
(1) Xác định diện tích đất ở theo giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Theo Điều 11 Luật Đất đai 2013, diện tích đất ở được ghi trên Sổ Đỏ và Sổ Hồng phụ thuộc vào giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của người dân (nghĩa là diện tích mà giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất ghi kèm, người dân sở hữu bấy nhiêu diện tích đất ở).
(2) Xác định diện tích đất ở theo quyết định giao đất ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nếu đất ở được cơ quan Nhà nước giao, diện tích đất ở sẽ được xác định dựa trên quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền.
(3) Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất thì xác định như sau:
– Đất đang sử dụng mà không có vi phạm như lấn, chiếm, hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất một cách trái phép sẽ được xác định dựa trên hiện trạng sử dụng đất.
– Đất đang sử dụng có vi phạm như lấn, chiếm, hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất một cách trái phép sẽ được xác định dựa trên nguồn gốc, quá trình quản lý và sử dụng đất.
(4) Đối với trường hợp thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau mà không thuộc trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất.
Khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định loại đất được xác định như sau:
– Khi có thể xác định rõ ranh giới sử dụng giữa các mục đích, thì sẽ tách thửa đất theo từng mục đích cụ thể và xác định mục đích sử dụng cho từng thửa đất (ví dụ, khi xác định được đất ở, diện tích đất ở sẽ được xác định dựa trên phần đất đã được xác định).
– Trong trường hợp không thể xác định rõ ranh giới sử dụng giữa các mục đích, thì mục đích sử dụng chính sẽ được xác định dựa trên loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất (thường thì nếu trong thửa đất có đất ở, mục đích chính sẽ được xác định là đất ở, vì loại đất này thường có mức giá cao nhất).
Tìm hiểu thêm:
- Các bức tranh Tết không mang ý nghĩa tốt sẽ khiến nhà bạn gặp hoạ.
- Cần trồng bao nhiêu cây trúc phát tài để mang lại may mắn và điềm lành?
- Phòng khách tránh để 5 thứ này hao tài, tán lộc
Bài viết liên quan
